Jak kupić dobrą działkę budowlaną?

Niewątpliwie pierwszym krokiem w budowie domu jest znalezienie i kupienie odpowiedniej działki. Znalezienie gruntu, na którym zbudujemy własny dom, jest zadaniem skomplikowanym i często czasochłonnym. 

 

Etap szukania działki jest kluczowy i wymaga od nas dużego zaangażowania. Musimy się dogłębnie zastanowić gdzie wybudujemy dom i spędzimy najbliższe lata naszego życia. Często, będziemy mieszkać w wybranym miejscu do końca życia. W tym wpisie chcemy podzielić się z wami naszymi poglądami jak znaleźć i jak kupić dobrą działkę oraz jak proces weryfikacji takiego gruntu powinien przebiegać.

 

Po pierwsze lokalizacja!

W środowisku inwestorów nieruchomości krąży powiedzenie, które brzmi mniej więcej tak: „w inwestowaniu w nieruchomości najważniejsze są trzy rzeczy: lokalizacja, lokalizacja oraz lokalizacja”. W tym prześmiewczym haśle mieści się sporo prawdy na temat kupowania każdej nieruchomości. Szukanie działki jest najczęściej drugim etapem tuż po podjęciu decyzji o budowanie domu. Część osób dokładnie wie, gdzie chciałby się budować, ale znaczna większość dopiero zaczynie szukać swojego miejsca. W obydwu przypadkach lokalizacja ma niebagatelne znaczenie. Należy rozpatrywać położenie względem komunikacyjnym (dojazd, główne drogi, komunikacja publiczna) dostęp do dużego miasta, dostęp do sklepów, dojazd do przedszkola i szkoły. Istotna także powinna być dla nas ogólna atmosfera miejsca oraz nasze subiektywne wrażenia, ale nie powinniśmy pomijać też suchych faktów takich jak czas dojazdu do pracy, warunki geotechniczne gruntu, sąsiedztwo, warunki zabudowy oraz oczywiście cena.

 

Gdzie szukać działki, żeby ją znaleźć?

 

Działka jest pierwszym kosztem, jaki czeka nas w realizacji projektu pod tytułem „budowa domu”. Pomijamy tu sytuację, gdy działkę dziedziczymy lub otrzymujemy w prezencie. Znaczna większość z nas musi sobie taką działkę kupić. Metody poszukiwania działki są różne, ale najczęściej zaczynamy od wizyt na portalach ogłoszeniowych. W dalszej kolejności pytamy znajomych, rozglądamy się po interesujących okolicach. Każda z tych metod ma swoje zalety i wady.

 

Najprostszą i najszybszą metodą jest odwiedzanie portali ogłoszeniowych. Tam, błyskawicznie, mamy dostęp do wielu ogłoszeń z podanymi cenami i kontaktami do właścicieli. My również od tego zaczęliśmy. Na podstawie ogłoszeń wyznaczyliśmy sobie interesujące dla nas obszary, a ogłoszenia pozwoliły nam wyrobić sobie pewne zdanie na temat miejscowości, które nas wstępnie interesują. Odbyliśmy również wiele rozmów na temat kupna i sprzedaży z właścicielami. Z częścią osób rozmawialiśmy telefonicznie, a z pozostałymi spotkaliśmy się osobiście. Jednak szybko zorientowaliśmy się, że w internecie nie pojawiają się wszystkie ogłoszenia i oferty gruntów na sprzedaż. Gdy mieliśmy już wstępnie wytypowane interesujące kierunki i lokalizacje, zaczęliśmy robić sobie wycieczki w teren i rozglądać się za potencjalnymi działkami na sprzedaż. Często w ten sposób znajdowaliśmy oferty, które nie były dostępne na portalach ogłoszeniowych. Mam na myśli tablice informacyjne ustawione na konkretnych działkach. Zaletą takiego sposobu szukania działki jest to, że od razu widzimy co jest na sprzedaż i nie jesteśmy „bajerowani” przez wystylizowane zdjęcia lub przesadzone opisy internetowych ogłoszeń. Od razu wiadomo co jest na sprzedaż i możemy wstępnie stwierdzić czy jesteśmy zainteresowani. Razem przeprowadziliśmy wiele rozmów na temat działek, których tablice zobaczyliśmy i nawet kiedyś jedną w ten sposób kupiliśmy. Na podstawie własnych doświadczeń, możemy powiedzieć, że ceny działek wyszukanych „w terenie” są przeważnie niższe niż w internecie.

 

Rozwiązaniem poszukiwawczym, o jakim warto pomyśleć, jest pytanie przypadkowych osób spotkanych w okolicy, którą odwiedzamy. Nie jest to oczywiste, ale wiele działek jest na sprzedaż, pomimo tego, że nie znajdują się na portalach ogłoszeniowych i nie jest ustawiona żadna tablica informująca z numerem telefonu. My właśnie odwiedzając miejscowość, która nam się podobała i pytając przypadkową osobę, znaleźliśmy działkę, która stała się kilka tygodni później naszą własnością. Z własnego doświadczenia możemy powiedzieć, że ta metoda przynosi często dużo pozytywnych niespodzianek. Jedną z nich jest między innymi szansa na uzyskanie ceny niższej niż rynkowa/ogłoszeniowa. Wynika to najczęściej z tego, że w ten sposób znajdujemy oferty, które jeszcze nie są ogólnodostępne.

 

Opierając się na doświadczeniu przywoływanych wcześniej inwestorów nieruchomości, można znów zacytować krążący w branży pogląd, że najlepsze oferty nigdy nie trafiają do publicznej informacji (czyli do portali ogłoszeniowych). Spacerując i poznając przypadkowych ludzi, rozmawiając w sklepie czy innych miejscach, gdzie możemy spotkać lokalnych mieszkańców, możemy dowiedzieć się nie tylko o działkach, których właściciele rozważają sprzedaż, ale także poznać okolicę, która nas interesuje. Wtedy nadarza się okazja, by dowiedzieć się jak się w niej mieszka, jakie są wady i zalety. Możemy z pierwszej ręki usłyszeć czy są jakieś lokalne uciążliwości oraz poznać naszych przyszłych sąsiadów. Oni najlepiej wiedzą jak mieszka się w danej miejscowości.

 

Ta ostatnia rada dotyczy nie tylko kupowania działek, ale także innych nieruchomości. Widzimy, że mało osób szukając mieszkania czy gruntu pod budowę domu robi taki właśnie research i pyta miejscową ludność. Nam, na podstawie takich rozmów, udało się dowiedzieć wielu interesujących rzeczy. Wiele działek odrzuciliśmy i dzięki temu zaoszczędziliśmy pieniądze i uniknęliśmy nieprzyjemnych niespodzianek związanych z wadami działek, które nie są widoczne dla osoby z zewnątrz.

 

 

Co to jest dobra Lokalizacja?

Każdy ma swoją definicję dobrej lokalizacji. Dla części osób jest to bliskość centrum miasta, duża dostępność usług (handel, urzędy, szkoły, przedszkola), komunikacja publiczna. Poza tymi cechami warto zastanowić się nad drogami dojazdowymi, zbadać intensywność ruchu na drodze, jaką będziemy codziennie pokonywać i pokręcić się po okolicy (dalszej i bliższej). Najlepiej wziąć sobie dzień wolny w pracy i zasymulować poranną podróż do pracy z rozważanej lokalizacji. To pozwoli nam w praktyce stwierdzić czy odpowiada nam czas dojazdów i jaki ruch panuje na drodze w konkretnej porze dnia. Często działki oglądamy w weekendy lub popołudniami/wieczorami. Warunki drogowe panujące o tych porach najczęściej różnią się od typowych godzin w środku tygodnia. Dla każdego z nas inne czynniki mają kluczową rolę, dlatego dla jednych kilkudziesięciominutowy dojazd do pracy będzie wadą (bo wolą mieszkać blisko centrum) a dla innych bliskość centrum miasta i miejski zgiełk będą wadami utrudniającymi codzienny odpoczynek.

 

Jak sprawdzić działkę pod kątem technicznym. Czyli znajdź geologa!

Gdy znajdziemy już działkę, która odpowiada nam na pod kątem lokalizacji, podoba nam się i dobrze się na niej czujemy, warto przystąpić do badania technicznego gruntu. Badanie geotechniczne wykonuje geolog na nasze zlecenie, a wynik badań jest ekspertyzą, która mówi nam wiele na temat tego, co znajduje się pod powierzchnią ziemi. Bardzo istotne jest, żeby nie pominąć tego etapu, ponieważ zdarza się, że grunty mają wady często widoczne na pierwszy rzut oka. Wiele poważnych mankamentów czyha właśnie pod powierzchnią ziemi!

 

Najczęstszymi problemami jest słaba nośność gruntów i wysoki poziom wód gruntowych. Te parametry mają istotny wpływ na to, co można wybudować na działce. Wysoki poziom wód gruntowych często uniemożliwia budowę piwnicy lub znacząco podnosi koszty jej budowy (trudność w budowie fundamentów). Słaba nośność gruntu odpowiada za skomplikowane i drogie fundamenty.

 

Koszt badania geotechnicznego to około 600-1000 zł. Geolog wykonuje na działce najczęściej 3 odwierty na głębokość kilku metrów i sprawdza jak wygląda pionowy przekrój gruntu. Badanie jest niezwykle istotne, ponieważ dzięki niemu możemy określić, na jaki dom możemy sobie pozwolić. Ważne, aby zlecić tę usługę jeszcze przed zakupem działki, a nie po transakcji zakupu. Często zdarzają się sytuacje, że przed budową domu kupujący nie wykonują badania, a zlecają je dopierona etapie projektu budynku (konstrukcji fundamentów), ale wtedy już jest za późno. Niewykonując badania przed zakupem, kupujemy kota w worku. Jeżeli nie kupimy działki za sprawą niekorzystnych wyników badań jesteśmy stratni o kilkaset złotych. Oczywiście jest to odczuwalny koszt, ale chroni nas przed niepotrzebnymi wydatkami, inwestycjami i niespodziankami, jakie mogą spotkać w przyszłości.

 

Jeżeli z opinii geologa wynika, że grunt jest dobry, a jego opinia mówi, że nie będzie problemu z budową, można działkę kupić. Jeżeli występują jakieś potencjalne problemy, warto zasięgnąć rady fachowca i skonsultować sprawę z konstruktorem, architektem lub porozmawiać bardziej szczegółowo z geologiem. Być może działkę trzeba odrzucić, ale czasami jest to powód, który umożliwia nam wynegocjowanie lepszej ceny lub warunków zakupu od sprzedającego. Niższa cena może zrekompensować większy koszt budowy domu na trudnym terenie. Jeżeli jednak nie mamy dużego samozaparcia i nie chcemy mieć problemów, działkę o trudnych warunkach geotechnicznych odrzućmy i poszukajmy innej. Energia będzie nam potrzebna na późniejszych etapach budowy, nie warto psuć sobie nerwów już na początkowym etapie.

 

Media na naszej działce

Aby wybudowany dom mógł normalnie funkcjonować, potrzebne są media takie jak prąd, woda i często gaz. Przed zakupem warto, a nawet należy, zorientować się, na jakie media możemy liczyć. Warto zapytać w przedsiębiorstwie energetycznym o możliwość i warunki podpięcia prądu, a w wodociągach o zapewnienie wody. Może się zdarzyć, że podpięcie do tych sieci jest możliwe, ale ich koszt będzie ogromny. Szczególnie działki na wsiach, oddalone od najbliższych zabudowań, są narażone na takie niespodzianki.

Sami rozpatrywaliśmy ciekawą działkę, ale przyłączenie wody, jakie musielibyśmy wykonać, kosztowałoby nas około 30 tysięcy złotych. Zrezygnowaliśmy z tej oferty, chociaż na początku myśleliśmy, że koszt będzie akceptowalny. Często bliskość mediów w drodze lub przy granicy działki nie musi oznaczać, że możemy się do takiej sieci podłączyć. Najczęściej problemem są wodociągi. Gminne przedsiębiorstwa wodne mogą mieć inny pomysł na rozbudowę sieci, niekoniecznie zgodny z naszym interesem. Jeżeli planujemy ogrzewanie gazowe, warto zwrócić uwagę czy jest taka możliwość i czy w ogóle sieć gazowa występuje. Jeżeli jej nie ma, pozostaje nam uzbroić się we własny zbiornik (butlę).

 

Usytuowanie działki względem kierunków świata.

Przyjęło się oceniać, że najkorzystniejsze położenie działki to takie, które wjazd zapewniony jest od strony północnej, a usytuowanie ogrodu jest od południa. Działki z wjazdem północnym są najbardziej poszukiwanymi i w związku z tym ich cena jest wyższa. Wynika to z faktu, że w teorii działka północna daje nam największe możliwości optymalnego zagospodarowania. Dzięki takiemu układowi możliwy jest wjazd od strony północnej (czyli najsłabiej oświetlonej) i usytuowanie części dziennej domu (salonu, pokoje) z dostępem do światła dziennego od południa, zachodu i wschodu. Pomieszczenia niewymagające dobrego doświetlenia (techniczne, gospodarcze, toalety, wiatrołap, kotłownie, pralnie) możemy umieścić od „chłodnej”, północnej strony.

Taka działka poza walorami użytkowymi ma również walory ekonomiczne. Usytuowanie domu na tej działce pozwala na pozyskiwanie ciepła od strony południowej i zmniejsza straty od północy. W praktyce oznacza to, że będziemy mniej płacić za ogrzewanie, zapobiegając niepotrzebnym stratom energii (np. okna od północy).

O kierunkach świata i ich wpływie na budynek szerzej napiszemy w odrębnym wpisie.

 

W dalszej kolejności pod uwagę brane są działki, w których wjazd jest zapewniony od wschodu, a część dzienna może być ustawiona od zachodu, oraz działki zachodnie gdzie część dzienna może być umiejscowiona od wschodu. Czy trzeba zawsze traktować te zasady jako wymóg? Niekoniecznie. Często inwestorzy nie chcą mieć salonu od południa czy od zachodu preferując na przykład wschód lub północ. Przed podjęciem decyzji zakupu warto rozpatrzyć działkę pod kątem możliwości i zabudowy. Pomysłem tutaj może być sięgnięcie po katalog projektów gotowych i próba umieszczenia przykładowych domów na naszej potencjalnej działce. To pozwoli wyrobić sobie pogląd na temat usytuowania domu i określić wnioski przydatne w dalszym poszukiwaniu.

 

Gdy zaczynamy poszukiwania działki, mając już w głowie możliwy układ naszego domu, sytuacja jest ułatwiona, ponieważ wiemy czego szukamy. Jeżeli jednak nie mamy sprecyzowanych oczekiwań musimy poświęcić trochę więcej czasu na analizowanie możliwości i niejako podjąć decyzję w ciemno. Gdy nie czujemy się na siłach, warto już na tym etapie zasięgnąć rady architekta. Projektant z pewnością podpowie nam, jakie możliwości ma dany teren i jaki budynek możemy na nim ulokować.

 

Jakie są optymalne i minimalne wymiary działki oraz jej kształt?

Główny wyznacznik w tym aspekcie to minimalne odległości ścian budynku od granicy działki. Przepisy dokładnie określają minimalne wartości, jakie powinny zostać spełnione przez usytuowanie naszego budynku. Główne zasady, jakimi należy się kierować to: odległości od granicy działki : 4 metry dla ściany z oknem i 3 metry dla ściany bez okien.

Innym parametrem jest powierzchnia działki. Przyjęło się, że najmniejsze działki budowlane pod domy jednorodzinne znajdują się obrębach miast (najczęściej do 500m² do 1000m² ). Działki na wsiach i dalszych miejscowościach to najczęściej powierzchnia większa niż 1000m². Należy mieć świadomość, że powierzchnia działki może ograniczać nasze możliwości, jeżeli chodzi o typ budynku. Jeżeli marzy nam się duży, rozłożysty dom parterowy to na małej działce 500-700m² może się taki budynek nie zmieścić i możliwe będzie jedynie wybudowanie domu piętrowego lub z poddaszem użytkowym. Jak już pisaliśmy na początku, mała działka w mieście może kosztować tyle, co kilkukrotnie większa, znajdująca się kilka kilometrów od granicy miasta. Dokonując wyboru, powinniśmy być tego świadomi. Może się także zdarzyć, że duża działka nie będzie pozwalała na dowolne usytuowanie budynku. Taki stan rzeczy może być powodowany przez niekorzystne linie zabudowy. Czasami zdarzają się „okazje”, gdzie duża działka jest sprzedawana po okazyjnej cenie, a po zapoznaniu się z MPZP okazuje się, że efektywna wielkość (czyli powierzchnia, jaką możemy zagospodarować na budynek) jest drastycznie mała.

 

Idealny kształt działki to prostokąt lub zbliżony do prostokąta, lub inny o regularnym kształcie. Wszelkie skosy i ostre kąty, jakie mają granice działki, nie ułatwiają jej zagospodarowania. Szczególnie problematyczne są te o małej powierzchni. Unikajmy także wcięć i „ślepych kiszek”, które będą uciążliwe w zagospodarowaniu i użytkowaniu.

 

Decydując się na działkę “trudną” czyli taką o niestandardowych wymiarach lub wąską o nietypowym ukształtowaniu terenu należy mieć na uwadze, że jest duże prawdopodobieństwo na to, że nie uda nam się znaleźć projektu gotowego i będziemy “zmuszeni” zlecić projekt indywidualny domu.

Droga gminna czy współudział?

Na działkę trzeba jakoś dojechać. Warto zwrócić uwagę czy dojazd do naszej działki zapewniony będzie za pomocą drogi publicznej (gminnej) czy za pomocą współdzielonej, drogi prywatnej. Często zdarza się, że większy obszar terenu zostaje podzielony na mniejsze działki budowlane i na terenie wyznaczona zostaje droga prywatna. Kupując taką działkę najczęściej kupujemy również współudział w drodze dojazdowej. Najczęściej wiąże się to z późniejszymi kosztami budowy nawierzchni (np. asfalt lub żwir,) a czasami też oświetlenia. Współwłaściciele muszą się w kwestii takiej inwestycji dogadać i wspólnie ustalają jak taką drogę wybudować. Czasami pojawiają się problemy, gdy na przykład jeden z sąsiadów nie chce uczestniczyć w kosztach drogi lub nie ma funduszy. Takie osoby potrafią blokować inwestycję i zdarza się, że inwestorzy decydują się na budowę tylko “swojego”, dojazdowego kawałka lub zmuszeni są pokryć cały koszt bez udziału osób “chętnych”.

 

Widzieliśmy działki, w których współwłasność drogi prywatnej była określona procentowo. Zdarzały się też takie, gdzie do kolejnych działek budowlanych przylegał odpowiadający im kawałek pasa drogi i właściciele dalszych działek, dojeżdżając do swoich domów musieli korzystać z cudzego terenu (służebność gruntu). Każdy z sąsiadów dbał tylko o swój kawałek. Słyszeliśmy od okolicznych mieszkańców, że było to powodem sporów i mini-wojen wśród sąsiadów. Sugerujemy unikać działek z takim dojazdem.

 

Kupując działkę z dostępem drogi gminnej jest prościej. Za drogę odpowiada gmina, a jej bieżące utrzymanie i remonty stoją po stronie samorządu. Naszym zdaniem dostęp do drogi gminnej jest sporym walorem nieruchomości.

Co możemy wybudować? Czyli kilka słów o MPZP

Przed zakupem warto sprawdzić, czy na działce obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego. MPZP jest dokumentem określającym, jakie jest przeznaczenie działki (budowlana, rolna), jakie obowiązują linie zabudowy, jaki dach może mieć budowany obiekt, jakie są możliwe źródła ogrzewania itp. MPZP składa się z części opisowej i rysunkowej (mapa). MPZP znajdziemy najczęściej w internecie (powiat wrocławski ma na przykład taki portal: https://www.wrosip.pl/) lub osobiście w urzędzie gminy. Niektóre plany są bardzo szczegółowe i narzucają na właścicieli gruntów wiele ustaleń. Większość planów jest jednak bardziej liberalna i ogólna. Najczęściej ograniczają się do kilku głównych cech takich jak kąt dachu czy wysokość budynku, przeznaczenie gruntów, linie zabudowy.

 

Jeżeli na rozpatrywanej działce obowiązuje MPZP to nie trzeba wnosić o wydanie warunków zabudowy. Jest to sytuacja korzystna, ponieważ znacząco przyśpiesza proces inwestycyjny. Jeżeli plan jest niejasny i skomplikowany warto go skonsultować z architektem. Zapoznanie się z uchwałą (załącznik tekstowy do MPZP) jasno powie nam, co możemy, a czego nie możemy wybudować. Sprawdzenie MPZP jest czynnością konieczną, jaką świadomy inwestor musi wykonać, aby nie mieć przykrych niespodzianek po zakupie działki. Najczęstszym przykładem takiego, przykrego zaskoczenia jest sytuacja, gdy inwestorowi marzy się nowoczesny dom z płaskim dachem, a plan miejscowy narzuca dach skośny (najczęściej określa zakres nachylenia dachu). W takim przypadku nie ma szans na dom ze stropodachem i musimy się dopasować do planu.

 

Jeżeli w miejscowości nie występuje MPZP musimy zwrócić się o wydanie warunków zabudowy. Po złożeniu wniosku gmina wyda nam dokument w którym określi co możemy wybudować.

Podsumowanie

Zakup działki jest pierwszym krokiem w procesie budowy domu, a temat działek jest tematem bardzo rozległym. Mamy nadzieję, że rozjaśniliśmy Wam to zagadnienie. Na koniec rada. Starajcie się panować nad emocjami i uzbrójcie się w cierpliwość. Odpowiednia działka na pewno się pojawi. Ważne żeby szukać jej z głową i rozpatrzyć wszystkie zalety i wady. W następnym wpisie opowiemy o naszej działce i to co planujemy na niej wybudować.